Ratgeber Spekulationssteuer

Es gibt keinen festen Schlüssel, wie hoch die Spekulationssteuer (oder genauer: die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte) ausfällt. Sie richtet sich zum einen nach dem Gewinn, den Sie mit dem Verkauf einer Immobilie machen. Und zum anderen nach dem Steuersatz, der auf Ihr Einkommen angewendet wird. Um das deutlich zu sagen: Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf wirkt sich direkt auf Ihre Einkommensteuerveranlagung und damit auf den Steuersatz für alle Ihre Einnahmen aus. Ebenfalls zu bedenken: Privat vermietete Immobilien können pro Jahr mit zwei Prozent abgeschrieben werden (über 50 Jahre). Ein Beispiel, wie Sie eine mögliche Spekulationssteuer für Immobilien berechnen können: Haben Sie beispielsweise ein Haus für 500.000 Euro gekauft und verkaufen Sie es nach 5 Jahren für 650.000 Euro, wird der einstige Kaufpreis für die Gewinnermittlung um 2% pro Jahr gesenkt. Dies ergibt 10% bei 5 Jahren, also 50.000 Euro. Der Gewinn bei diesem Immobilienverkauf beträgt also 200.000 Euro (650.000 minus 450.000 Euro). Hiervon können Sie noch Kosten für den Notar, Renovierungskosten (in den letzten drei Jahren, keine Schönheitsreparaturen) oder Maklergebühren abziehen. Was dann unterm Strich bleibt, ist der Gewinn, auf den Spekulationssteuer anfällt. Gilt bei unserem Beispiel ein Steuersatz von 40% (nach Einbeziehung des Gewinns aus dem Immobilienverkauf!), beträgt die Spekulationssteuer für den Hausverkauf 80.000 Euro. Eine enorme Summe, die Sie eventuell vermeiden können. Wie? Das erfahren Sie jetzt:

Wie bereits erwähnt, ist die Spekulationssteuer eine Einkommensteuer. Sie können Sie also senken, indem Sie Faktoren angeben, die den Gewinn aus einem Immobilienverkauf mindern – Notarkosten oder Maklergebühren zum Beispiel. Auch können Sie die Spekulationssteuer indirekt durch einen niedrigeren Steuersatz senken. Hierfür werden Sie sich allerdings an einen erfahrenen Steuerberater wenden müssen. Wie aber vermeiden Sie die Spekulationssteuer komplett? Geht das? Die kurze Antwort: ja. Die ausführliche: Spekulationssteuer entfällt, wenn vor dem Verkauf Eigennutzung vorlag. Von Eigennutzung sprechen wir, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren zuvor vom Verkäufer genutzt wurde. Die Spekulationssteuer entfällt auch, wenn der Gewinn weniger als 600 Euro beträgt. Dann gilt die Freibetragsregel. Machen Sie sogar Verlust, entfällt die Spekulationssteuer natürlich selbstredend.

Nehmen wir alle Informationen zusammen, wird klar, dass beim einmaligen privaten Immobilienverkauf die Einhaltung und Beachtung von Fristen alles ist. An dieser Stelle nur nochmal zusammengefasst: Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb einer Immobilie diese weiter, fällt auf den Gewinn Spekulationssteuer an. Es sei denn, Sie (oder Ihre Kinder, für die Sie Kindergeld beziehen) haben im Jahr des Verkaufs und den zwei Jahren davor (angebrochene Jahre zählen) Eigennutzung angemeldet und die Immobilie selbst bewohnt oder der Gewinn aus dem Immobilienverkauf beträgt weniger als 600 Euro.

Ob gewerblicher Immobilienverkauf vorliegt, hängt vor allem von der sogenannten Drei-Objekt-Grenze ab. Verkaufen Sie also mehr als drei Immobilien innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren, wird dies vom Finanzamt meist als gewerblicher Immobilienverkauf bewertet – Spekulationssteuer fällt dann an. Auch hier aber bestätigen Ausnahmen die Regel, vor allem, wenn Privatpersonen mehr als zwei Immobilien in kurzer Zeit verkaufen: Waren die Immobilien mehr als 10 Jahre vermietet oder wurden Sie von Ihnen selbst im Jahr des Verkaufs und den zwei Jahren davor genutzt, liegt meist kein gewerblicher Handel vor.

Erben Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, gilt für die Berechnung des Starts der Spekulationsfrist nicht der Zeitpunkt, da Sie das Haus geerbt haben. Es wird vielmehr betrachtet, wie viele Jahre die Immobilie Eigentum des Erblassers war, wann er also die Immobilie selbst erworben hat. Waren es mehr als 10 Jahre, können Sie sofort nach Erbe die Immobilie verkaufen, ohne für das Haus, die Wohnung oder sogar das Baugrundstück Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Dasselbe gilt für eine Schenkung – hier richtet sich alles nach dem Zeitpunkt, da der Schenkende Eigentümer der Immobilie war. Auch greift die Regel der Eigennutzung von weiter oben: Nutzen Sie als Beschenkter die geschenkte Immobilie für drei Jahre selbst, können Sie sie im dritten Jahr steuerfrei verkaufen. Bei einer Scheidung gilt im Grunde genommen ebenfalls dasselbe, was zu Erbe und Schenkung gesagt wurde. Allerdings kann es hier – vor allem während Rosenkriegen mit vorzeitigem Auszug aus der Immobilie zum Beispiel – dazu kommen, dass Fristen nicht eingehalten werden können und Ausnahmeregeln nicht gelten. Da es sich hierbei um oftmals hochkomplexe Sachverhalte handelt, sollten Sie sich direkt an Anwälte, Steuerberater und Immobilienmakler wie uns wenden, wenn Sie Fragen haben.

Noch ein paar Worte zur Spekulationssteuer, wenn Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen. Da Sie ein Baugrundstück nicht selbst nutzen können (es gibt nichts, das bewohnt werden könnte), kann Eigennutzung nicht angezeigt werden. Die Regel, die bei Wohnungen und Häusern gilt und besagt, dass bei Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und den zwei Jahren zuvor keine Spekulationssteuer anfällt, gilt hier also nicht. Gehen Sie also davon aus, dass Sie Spekulationssteuer zahlen müssen, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren ein Baugrundstück verkaufen.

Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze können verkauft werden, ohne dass Spekulationssteuer anfällt, wenn die üblichen Regeln zur Steuerbefreiung eingehalten werden – also Beachtung der Spekulationsfrist und vor allem die Regelungen zur Eigennutzung.